Une institution financière, un prêteur privé ou un individu peut prêter des sommes à un syndicat de copropriété. Rien dans aucune loi ne défend cela. Le prêteur posera ses conditions et le syndicat (voir la déclaration pour les limites de son pouvoir d'emprunter et du niveau de décision) décidera si le risque vaut la peine. À date, les deux seules formes de prêts que nous connaissons sont ceux sous forme de marge de crédit par l'institution où le syndicat transige ses affaires en donnant le droit à cette institution de se garantir par les argents déjà dans votre compte. L'autre méthode consiste à faire endosser le prêt, personnellement, par les membres du conseil et un ou deux copropriétaires.

Il est certainement écrit dans votre déclaration que tous les copropriétaires doivent demander l'autorisation au conseil avant de faire des travaux DANS l'appartement. Il faut soumettre ses plans et un échéancier des travaux à exécuter. Cette clause est conventionnelle et se retrouve dans (presque) toutes les déclarations. Quand aux aménagements extérieurs, c'est pire encore car ces parties de l'immeuble ne vous appartiennent pas. Elles sont communes donc sous la responsabilité du conseil d'administration. Il est possible que vous ayez l'usage exclusif de ces parties communes mais il y a des restrictions que votre déclaration cite surement. Vous ne pouvez rien y faire sans suivre les dispositions de l'acte constitutif ou du règlement de la déclaration; déclaration que vous pouvez amender en suivant les règles de la loi si vous le désirez.

Cet événement est régi par les article 1104 à 1107 du Code civil. Lorsque le promoteur n'a plus la majorité des voix, le conseil d'administration (et non pas le promoteur comme tout le monde pense) doit convoquer l'assemblée des copropriétaires et rendre compte de sa gestion (remarquez que le promoteur peut être membre du conseil mais c'est à son titre personnel et non pas à son titre professionnel). Si les copropriétaires ne sont pas satisfaits de la reddition, ils peuvent, en autant qu'ils réunissent 40% des voix, soumettre ce rapport à une vérification par un comptable agréé. Quand aux charges, elles sont payables par le propriétaire de la fraction: que le propriétaire s'appelle promoteur ou non. Si vous découvrez que le promoteur-copropriétaire n'a pas payé ses charges vous avez des recours. S'il a vendu la fraction, c'est le nouveau copropriétaire qui est responsable de payer les charges non acquittées. Ce nouveau copropriétaire a un droit de recours contre son vendeur (1069 code civil).

L'article 1083 du Code civil permet des regoupements de syndicats pour des services communs. Il s'agit de faire une convention entre tous. Il y a aussi la possibilité de fusion. Le jugement Zermatt (Cour supérieure Terrebonne 2001) en a donné les paramètres.

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Toute rémunération est imposable. Mais attention: est-ce vraiment une "rémunération" que vous recevez? Peut-être est-ce une compensention pour dépenses? Peut-être est-ce une récompense pour services rendus? Il serait important de discuter avec l'expert fiscal du syndicat pour avoir son opinion. En passant, la loi de l'impôt est claire: il faut émettre un T-4 pour tout jeton de présence.

La copropriété, étant une personne morale depuis 1994, doit, comme toute personne, expédier un rapport fiscal annuel. Dans les 6 mois de la fin de l'exercice financier. C'est sur le formulaire T-2 à Ottawa et CO-17 à Québec. Votre comptable (ou Revenu Québec et Ministre du revenu Ottawa) vous procureront ces formulaires qui se trouvent aussi sur le site Internet de ces ministères

Simple way is to go to small claims court. Do not forget to add administrative fees (if you do not have, the Board can adopt and implement that kind of fees - like 5$ or 10$ for late payment; 5 or 10$ for a letter of demand; etc. Do not forget to give notice to all about this by-laws) Small claims court will give a judgment and add interests to the claim (if you have an interest clause in your declaration, add them to the claim. If not, the legal interest is 5% and the court will give it to the syndicate)

Les charges communes pour un édifice neuf devraient être d'environ 0,12$ à 0,15$ par pied carré habitable (un appartement de 1000 pieds carré devrait payer entre 120$ et 150$ par mois de charges communes incluant le fonds de prévoyance). Après 10 ans, ces montants devraient s'ajuster vers le 0,25$ par pied carré habitable. À ces sommes il faut ajouter le luxe (piscine, gardiens, portiers, salle d'exercice, salle communautaire etc.) Le montant le plus élevé répertorié à Montréal est d'environ 1$ par pied carré habitable par mois. Incluant le fonds de prévoyance. Ces chiffres pourraient s'avérer inexacts dans le cas des maisons de ville et autre ensembles non conventionnels.

Nul doute que le Code de construction de l'époque fut respecté sinon vous n'auriez pas eu le droit d'occuper. Ce droit vient de la municipalité. Par après, l'amélioration du bâtiment vient de la volonté des copropriétaires. Chacun des copropriétaires pourrait décider d'installer une cloche dans son appartement et relier le tout au système d'alarme qui dessert déjà l'immeuble du syndicat. Ou, une majorité de copropriétaires représentant 75% des voix pourrait décider de moderniser ce qui existe déjà; ou remplacer le système par autre chose. Au choix. La copropriété est une collectivité qui décide de son patrimoine. Le système d'alarme fait partie du patrimoine. Le conseil, comme vous le dites, a un devoir moral envers la collectivité qui est de rendre les occupants heureux. Il a aussi un devoir légal qui est de respecter la loi. Pour vous rassurer, vous pourriez faire faire une étude de sécurité par un ingénieur ou architecte qui ne vend rien d'autre que ses services. Il connaît la loi de la construction à fond et pourra vous établir un devis permettant une discussion éclairée parmi les copropriétaires.